Lorsque vous créez une SCI (Société Civile Immobilière), l’une des conditions est de constituer le capital social. Il s’agit de l’ensemble des apports en numéraire ou en immeubles que les associés mettent en commun pour lancer la SCI.
L’objectif de ce type de société est d’acheter ou construire des biens immobiliers pour les vendre ou les louer. Quelles sont les fonctions d’un capital social ? Doit-il être fixe ou variable ? Comment choisir le montant ?
Capital social : A quoi sert-il ?
Dans une SCI, le capital social est le départ de la trésorerie qui servira de base au développement. Il inspire confiance aux futurs associés et représente la garantie indispensable pour de futurs financements.
En théorie, 1 € symbolique est le minimum requis.
Cependant, selon les possibilités d’au moins 2 associés fondateurs et les objectifs visés, le capital social (non remboursable) doit s’élever de 10 à 40 % du capital nécessaire au lancement. La SCI vise-t-elle la location ou la construction et vente d’immeubles. Pour la vente, elle ne peut excéder 1 ou 2 biens par an.
Le montant et la nature du capital social sont mentionnés dans les statuts de la SCI.
Les apports en industrie ne sont pas comptabilisés vu qu’ils ne peuvent être mis en gage.
En contrepartie des apports en numéraires ou en immobilier, les associés détiennent des parts sociales. Le pouvoir de décision est partagé entre ceux qui ont le plus de parts sociales.
La responsabilité des associés n’est pas proportionnelle à leur apport. Ils sont tous solidaires en cas de dettes.
Les apports financiers vont servir au démarrage de l’activité. Les biens immobiliers ou matériels seront utilisés pour les premières opérations comme la location ou la vente.
Le transfert d’un bien immobilier à une SCI se fait sous certaines conditions. Citons l’évaluation du prix selon le marché local, le refus du droit de préemption de la mairie, un crédit en cours sur le bien ou la garantie d’absence de vices cachés…
Le capital social d’une SCI inspire surtout la confiance aux nouveaux partenaires, fournisseurs, banquiers ou autres créanciers. Cette confiance permet l’obtention de prêts ou des facilités de paiement.
Quel capital social choisir ? Fixe ou variable ? Un montant élevé ou bas ?
Il est possible de démarrer une SCI avec un capital social fixe dont le montant dépend des objectifs de la SCI. Il est divisé en parts sociales. Les augmentations ou diminutions du capital fixe sont régies de manière plus stricte par la loi. Le processus est complexe et coûteux.
Mais, vous pouvez choisir un capital variable qui évoluera entre 2 valeurs (plancher et plafond) au cours du temps. La gestion est plus souple et convient mieux lorsqu’il y a plusieurs investisseurs qui arrivent ou partent.
Le choix des options doit être décidé par les associés et mentionné dans les statuts.
Les apports en numéraire sont bloqués sur un compte au nom de la SCI dans une banque ou chez un notaire. L’attestation de dépôt est exigée lors de l’immatriculation de la SCI. La libération peut s’effectuer en fonction des besoins.
Un capital social d’un montant faible peut être complété par des apports en compte courant avec des facilités plus grandes de libération des fonds.
La fiscalité varie beaucoup aussi en fonction du type de capital social choisi, de la durée de détention des parts et de la plus-value.
Autre avantage :lorsque vos capitaux propres deviennent inférieurs à la moitié du capital social, il est d’usage de dire que la SCI subit une perte de moitié. Contrairement aux autres sociétés, les associés ne doivent pas reconstituer les pertes.
Vu les subtilités administratives et fiscales, nous vous conseillons de vous renseigner auprès d’un professionnel compétent en SCI.