Quel est l’apport minimal pour l’immobilier en SCI ?

Pour entrer comme associé dans une SCI (Société Civile Immobilière), il est possible d’acheter des parts sociales. Vous pouvez aussi, en échange de parts, apporter un bien immobilier qui rejoint alors le capital social. Voyons ici quelles sont les conditions d’un tel apport immobilier dans une SCI ?

apport sci

Quand et comment procéder à un apport immobilier en SCI ?

Un apport immobilier peut se faire soit à la création d’une SCI soit durant son existence légale de 99 ans ou selon ses statuts. Cet apport s’effectue alors avec une augmentation de capital selon les statuts de la SCI

Il faut respecter une série de formalités comme l’évaluation du bien immobilier, la purge du droit de préemption de la mairie. Il y a aussi le paiement des différents droits et taxes et l’authentification de l’acte d’apport ou de vente par un notaire.

Cela concerne une maison, un appartement, un immeuble ou même un terrain en pleine propriété, en nue-propriété, en droits démembrés ou en usufruit.

La SCI doit pouvoir profiter du bien en jouissance paisible avec garantie d’absence de vices cachés de l’immeuble acquis.

Une fois l’apport réalisé, la SCI peut l’administrer à sa guise, le louer en habitation ou en bail commercial, l’hypothéquer ou le revendre. L’apport immobilier peut être à titre pur et simple net de tout passif ou à titre onéreux lorsqu’il y a encore un crédit en cours que vous transférez à la SCI.

En cas de mariage sous le régime de la communauté, l’associé doit obtenir le consentement explicite de sa conjointe ou son conjoint avant de pouvoir apporter un bien à une SCI.

En cas de décès de l’associé apporteur, les héritiers recevront des parts sociales.

Lorsque la SCI est dissoute, un bien apporté peut être restitué après déduction des dettes à rembourser.

L’évaluation de l’apport en nature

Avant toute chose, il faut procéder à une évaluation honnête du bien destiné à l’apport. L’associé qui le propose peut indiquer la valeur sur le marché de son bien. Mais, afin d’éviter de futurs litiges, il est préférable de recourir à un commissaire aux apports (= commissaire aux comptes) indépendant. En effet, la contrepartie en parts sociales et les impôts sur la plus value dépendent de cette évaluation du bien.

La purge du droit de préemption des communes et l’obligation de publicité foncière

La mairie a un droit de préemption si l’apport concerne plus de 50 % des parts sociales de la SCI. Vous devez remplir une déclaration d’aliéner ce droit et le remettre à la mairie du lieu où se situe le bien. Si, dans un délai de 2 mois, la mairie ne répond pas, cela vaut pour refus d’acquérir ce bien.

De plus, la publication de la transaction doit être faite dans le service compétent pour permettre une éventuelle opposition par un tiers.

Une fois toutes les démarches effectuées, les associés en assemblée générale actent l’acquisition du bien concerné. Les statuts sont modifiés et publiés dans le journal officiel concerné.

Quels sont les frais pour apport d’un bien dans une SCI ?

Vu que l’apport d’un bien immobilier dans une SCI doit être authentifié par un notaire, les droits de celui-ci peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros. De plus, il y a les droits d’enregistrement. Ces derniers sont exemptés pour une SCI imposée sur le revenu (IR) et pour un bien transmis à titre pur et simple.

Si la SCI est soumis à l’impôt des sociétés (IS), les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 % de la valeur du bien. Cela vaut aussi si l’apport est à titre onéreux.

Ces droits sont supprimés si le bien apporté est la résidence principale de l’associé ou s’il est retraité ou invalide (sous certaines conditions fiscales).

Les plus-values immobilières

La différence entre le prix d’acquisition actualisé du bien en apport et la valeur des parts sociales obtenues en contrepartie peut amener au paiement d’une plus –value. C’est le notaire qui la calcule ainsi que les impôts de 19 % qui sont associés. 

Astuce : acheter un appartement ou autre en SCI ?

L’achat d’un bien immobilier en SCI peut être plus avantageux qu’en nom propre.

Un prêt bancaire pour financer l’achat s’obtient plus facilement en SCI et la fiscalité peut se révéler plus intéressante.